Как отказаться от услуг управляющей компании? Чрезвычайная ситуация: управляющая компания отказывается от дома.

Управляющие компании накануне обязательного лицензирования начали массово избавляться от ветхих, и тех домов, где жильцы регулярно жалуются на работу обслуживающей организации. Так коммерсанты от ЖКХ надеются упростить себе жизнь и не потерять лицензию. Ведь для отстранения управляющей компании достаточно всего двух предписаний от надзорных ведомств в год. Какие сложности возникнут у собственников, и есть ли в этой ситуации плюсы, разбирался корреспондент «Новосибирских новостей».

Эти объявления жильцы трехэтажки увидели неделю назад. Испугались, что остались один на один со своими проблемами. Дом разрушается на глазах. Сугробы скрывают первый этаж. С крыши свисают ледяные сталактиты. Фасад и кровля, как после бомбардировки. На чердаке кружат снежинки. Талая вода ручьями стекает по обоям.

«Угол уже весь протек, это зимой. А вы представляете, что здесь делается летом, когда идут дожди», - говорит местная жительница.

Но по документам дом в отличном состоянии.

«Но самое интересное, у нас по балконам ноль процентов износа, хотя на балконах растут деревья и они осыпаются», - добавляет жительница дома.

При этом жильцы не хотят ни выбирать старшего, ни скидываться на ремонт, ни даже исправно платить за собственную квартиру: долгов уже на 160 тысяч рублей.

«Я понимаю их, почему они от нас отказываются, потому что в ЖКУ-64 нет ни средств, ни возможностей отремонтировать наш дом. У нас ничего в доме нет», - заявляет жительница дома №5а по ул. Учительской Галина Смаль.

Накануне массового лицензирования такие дома, как балласт для управляющей компании . Они потянут на дно всю организацию.

Отказ от управляющей компании обычно происходит, когда жители конкретного многоквартирного дома недовольны действиями сотрудников этой самой УК. Не исключено, что могут возникнуть и иные обстоятельства, побуждающие к запуску подобного процесса.

Самое главное, что следует понимать - процедура снятия обязанностей с управляющей конторы обладает специфическим регламентом, правила которого нарушать нельзя. Однако в целом порядок фиксации отказа довольно прост, главное основательно подойти к вопросу изучения его этапов.

Основания для отказа от услуг управляющей конторы

Чаще всего основаниями для расторжения договора с управляющей компанией выступают действия таковой, оцененные жильцами в отрицательном ключе. Обычно в перечень причин входят:

игнорирование работ, требуемых для обслуживания дома;
отсутствие услуг, прописанных в договоре;
низкое качество проводимых работ и предоставляемых услуг;
отсутствие реакции со стороны руководства УК при поступлении запросов от собственников дома, связанных с требованием предоставить ту или иную информацию.

Словом, поводом отказаться от управляющей компании может выступить любая ситуация, в которой интересы жильцов ущемляются, а обязательства, возложенные на УК содержанием договора, исполняются не в соответствующем объеме либо вовсе игнорируются.

Как отказаться от УК: пошаговая инструкция

Стандартный договор с управляющей конторой заключается на 1-3 года и, если по окончании никаких протестов либо иных вопросов со стороны жильцов не поступает, документ пролонгируется в автоматическом режиме на срок, аналогичный предыдущему. Условия и обязательства сторон при этом сохраняются (параграф 162 ЖК, пункт 6).

Соответственно наиболее простой способ прекратить договорные отношения с той или иной УК - дождаться конца периода действия текущего соглашения и огласить отказ от его продления. В этом случае решение не потребует ни обоснования, ни аргументации, и процедура пройдет в максимально упрощенном режиме.

Алгоритм действий будет включать такие этапы:

Сбор жильцов дома, занимающихся общественной деятельностью. Активисты изучают работу УК, формируют предложение расторгнуть договор на основании имеющихся доказательств.
Сбор доказательств. Все та же инициативная группа направляет запрос в УК с требованием предоставить отчетность о проделанных работах, в частности, идет речь о затраченных средствах. Например, это мог быть сбор средств на замену труб, но по факту ничего не произошло. Или жильцы регулярно вносят средства, якобы идущие на заработную плату дворникам, а на деле никаких работ не проводится. Словом, доказательством могут выступить любые сборы от УК, не подкрепленные реальными действиями. Сюда же стоит включить подтверждение факта постоянных перебоев в подаче холодной или горячей воды, проблемы с отоплением, сырость в подвальных помещениях и прочие моменты.
Разъяснительные беседы с проживающими в доме, проводимые членами инициативной группы. В частности, происходит сбор сведений о том, всех ли устраивает деятельность УК, если же нет, то что именно. В этот же момент оглашается предложение отказаться от услуг конкретной конторы со ссылкой на собранные доказательства ее недобросовестности. Вручается письменное уведомление каждому жильцу, оповещающее его о дате, времени и месте проведения общего собрания.
Подготовка документации и предложения по отказу от УК для общего собрания жителей дома.
Проведение собрания. Сбор граждан и все происходящее подробно протоколируется.
Направление заявления и сопутствующих бумаг в управляющую контору. Непосредственно в уведомлении обозначается отказ в дальнейшем продлении договора на предоставление их услуг либо оповещение о досрочном разрыве соглашения.

Поскольку нередко собственники желают побыстрее избавиться от недобросовестной управляющей компании, следует особое внимание обратить на сбор доказательств, удостоверяющих факт невыполнения обязательств. Важно понимать, что в этом случае аргументы должны быть максимально исчерпывающими, потому как, вполне вероятно, что УК выдвинет протест. В этом случае получить допуск к смене управленца удастся только через суд.

Если касаться того, можно ли отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, подобное вполне допустимо и даже реально. Правда инициатору потребуется основательно запастись терпением и собрать обширный пакет документов для доказательной базы. А после все равно провести среди жильцов разъяснительную работу и в целом действовать по обозначенному выше алгоритму. Если же согласия от других собственников получено не будет - отказаться не получится.

Документальная база

Для собрания жильцов подготавливаются такие бумаги:

бланк протокола собрания;
доказательства недобросовестности УК - копии обращений в вышестоящие инстанции, жалобы от собственников , отчеты, дубликаты актов проверок работы конторы и другие материалы;
письменное заявление в управляющую компанию, содержащее уведомление о расторжении договора по инициативе квартиросъемщиков.

Заполненный протокол собрания и информационное письмо для УК направляются непосредственно по адресу последней. При этом крайне важно получить отметку о приеме документации, для чего следует снять копии с каждой бумаги и потребовать проставить на них штамп с датой регистрации.

Непосредственно перед документальным закреплением факта расторжения договора с предыдущей управляющей организацией, собственники должны избрать новую УК для передачи ей всех полномочий по содержанию дома. Соглашение, его условия также оговариваются на общем собрании, а после каждый собственник получает по личному экземпляру документа.

Однако владельцам недвижимости также не запрещается управлять самим многоквартирным домом, в котором они проживают. Такой вариант предполагает, что жильцы самостоятельно занимаются всеми вопросами по ремонту, обслуживанию своего имущества. Однако и в этом случае потребуется документально оформить подобную деятельность.

И здесь возможны 2 варианта:

Если количество квартир в доме не превышает 30 оптимальным вариантом считается управление имуществом с выбором одного ответственного лица. На последнего составляется доверенность, в соответствии с которой он осуществляет возложенные на него полномочия.
Если речь идет о многоквартирном доме допускается создать свое ТСЖ и зарегистрировать его как некоммерческую организацию. В этом случае также выбирается руководство, которое действует в соответствии с Уставом, составленным с согласия всех собственников.

Самостоятельное управление домом , безусловно, позволяет досконально контролировать процесс ремонта и предоставления всевозможных услуг. Это связано с тем, что персонал нанимают непосредственно жильцы, так же как именно они напрямую заключают договора с ресурсопоставляющими организациями и иными инстанциями.

Разорвать договор с управляющей компанией абсолютно не запрещено законом. Если собственников не устраивает деятельность конторы, они имеют полное право отказаться от ее услуг. Правда процедуру потребуется провести по всем правилам, включая сбор доказательств халатной работы УК и созыв общего собрания жителей дома. А вот после, полномочия по содержанию имущества передаются либо конкуренту бывших управленцев, либо прямо в руки собственников, если последние оформляют ТСЖ или избирают представителя, ответственного за ведение организационной деятельности.

Многие граждане часто жалуются на то, что обслуживающие и ресурсоснабжающие организации нередко отказывают в помощи при устранении аварийных ситуаций в их квартире на основании того, что у граждан имеются неоплаченные коммунальные счета.

Вот только один пример из реальной жизни: в старой «хрущевке» по договору социального найма проживают пожилая женщина с дочерью и двумя внучками. По оплате коммунальных услуг у них, как, впрочем, и у многих других россиян (вполне, кстати, ранее платежеспособных), за последние два года накопился довольно весомый долг. И вот у них в один прекрасный день неожиданно замыкает электропроводку (которая была проложена еще в прошлом веке при строительстве дома). До пожара, слава богу, не дошло, но прихожая и санузел остались обесточенными. Ответственная квартиросъемщица, естественно, первым делом звонит диспетчеру управляющей компании с просьбой о помощи. Представитель же УК ей в ответ заявляет, что по данному адресу сотрудники выезжать не будут. Во-первых, потому, что по этому адресу имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги. Во-вторых, это, дескать, вообще не зона ответственности управляющей компании, поскольку имущество не общедомовое, а обслуживание индивидуального осуществляется исключительно на возмездной основе. В аналогичном ключе выдерживают свой ответ и представители ресурсоснабжающей организации, до которых квартиросъемщики дозваниваются следом.

«СП» поинтересовалась у юристов, насколько вообще правомерна такая позиция представителей УК и ресурсоснабжающих организаций с точки зрения действующего законодательства? Или же действительно наличие задолженности по оплате поставок одного или нескольких ресурсов автоматически обрекает должника на «изоляцию»?

Адвокат Олег Сухов считает, что в этом случае следует вспомнить «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые были утверждены Правительством РФ постановлением № 354 от 6 мая 2011 года № 354 вообще и пункт 114 в частности.

— Согласно ему, — рассуждает эксперт, — приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг отнюдь не равнозначно расторжению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Соответственно, права и обязанности сторон, включая и управляющую компанию, не могут быть прекращены с того момента, когда жильцам-должникам обрывают поставку того или иного ресурса. В вышеупомянутых «Правилах» присутствует еще пункт 122. Где говорится о том, что приостановление оказания коммунальных услуг не должно приводить к нарушению установленных законом требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Кроме того, уточняет он, до сих пор еще никто не отменял и «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которые были утверждены российским Правительством 28 января 2006 года Постановлением № 47.

— В двенадцатом пункте документа указано, что жилое помещение должно быть оборудовано соответствующими инженерными системами, к которым относятся электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, лифты, вентиляция, отопление и так далее. При этом в пунктах 13 и 14 отмечено, что казанные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, а также быть размещены и смонтированы в порядке, предусмотренном требованиями безопасности. Соответственно, сотрудники управляющей компании были обязаны принять меры к устранению неисправности.

Что ж, были обязаны, но, тем не менее, не оказали. Интересно, а могут ли граждане должники каким-либо образом заставить коммунальщиков принять соответствующие меры к устранению неисправности, и на основании каких законов или положений это можно сделать? Могут ли пострадавшие искать справедливости, скажем, в суде, выдвинув коммунальщикам претензии за бездеятельность в случае аварии? Насколько велик шанс на успех в этом случае?

Да, подчеркивает Олег Сухов, подразумевается, что жильцы имеют возможность подать против обслуживающей их дом фирмы гражданский иск. Однако шансы на успех в данном случае, на его взгляд, сложно оценить.

— С одной стороны, — рассуждает он, — действия коммунальщиков явно противоречат букве закона. С другой стороны, имеющаяся по делам такого рода судебная практика достаточно бедна: должники активно пытаются добиться снижения размера долга или его аннулирования, однако мало кто из их числа все-таки решается настаивать на принуждении управляющей компании к исполнению прописанных в договоре обязанностей.

Но если человек имеет на что-то вполне законное право, однако не осмеливается настаивать на этом, значит, он чего-то боится? Принимая во внимание тот факт, что многие нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства слишком запутаны, сложны для понимания и нередко противоречат друг другу, можно предположить, что опасаются люди как раз несовершенного законодательства, регулирующего отношения должников с ремонтниками. Какие же «косяки» имеются у действующих законодательных норм и реально ли их как-то избежать? Могут ли представители юридического сообщества предложить какие-то варианты «разруливания» подобных ситуаций, которые стоит принять во внимание законодателям в будущем?

Но как раз-таки закон сам по себе достаточно четко регулирует взаимоотношения должников с представителями ЖКХ, резюмируют эксперты-юристы. Острыми и болезненными возникающие в этом случае конфликты делает тот факт, что обеим сторонам зачастую свойственны как полная правовая безграмотность, так и абсолютный юридический цинизм. И главная проблема, считают многие из них, заключается не в несовершенстве норм закона, а в трех моментах: недостатке правоприменительной практики, незнании действующего законодательства и откровенном пренебрежении его требованиями.

Порядок заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом достаточно подробно регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), однако вопросы расторжения договора практически не регламентированы. Положения ЖК РФ лишь отсылают к гражданскому законодательству, при этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) не учитывают специфику договора управления многоквартирным домом, что порождает множество проблем.

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора предусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Односторонний отказ от договора

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, вопервых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Вовторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

Расторжение договора в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты изза технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ - расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии какихлибо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.
После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Последние материалы (ПУБЛИКАЦИИ)

6 августа 2017 Какие бывают электрокамины Современное городское жилье способно обеспечить проживающих в нем людей комфортом в полной мере. Регулировка температуры, вентиляция и кондиционирование воздуха, центральные и индивидуальные установки климат – контроля, но, иногда, так хочется расположиться у огня старого доброго камина. Читать полностью

6 августа 2017 Предприятия общественного питания. Какие они Размышляя на тему собственного бизнеса невозможно обойти стороной тему общественного питания. Люди хотят есть всегда и во все времена. Люди хотят не просто есть, а есть с комфортом вкусные блюда. Именно поэтому имеется множество различных по уровню и классу заведений, в которых рачительный хозяин получит свою прибыль. Но, прежде чем купить помещение под ресторан, оцените свои возможности, желания и определитесь, какой именно ресторан у вас будет. Читать полностью

9 июля 2017 Мы давно уже привыкли не задумываться об источниках водоснабжения. В городе вода централизованная, в коттеджных поселках вода централизованная и даже во многих садовых товариществах вода централизованная. Как быть, когда такого достижения цивилизации нет, или хочется иметь недорогой, надежный и качественный источник воды, автономный и полностью свой. Читать полностью

3 июля 2017 Мебельная фанера - технология изготовления и разновидности Сегодня на рынке строительных материалов представлено огромное количество разнообразных деревоматериалов, которые отличаются по своим свойствам и физико-механическим характеристикам. При этом все большей популярности набирают материалы специального назначения – такие, например, как мебельная фанера, которая используется исключительно в мебельной индустрии.

Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает . Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.

Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.

После окончания срока договора

Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:

Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК , утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.

Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте .

В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.

Путем досрочного расторжения договора

Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:

иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
подготовить требуемый пакет бумаг;
уведомить собственников о проведении собрания;
провести общее собрание собственников;
уведомить УК о решении.

Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.

Основания

Отказ от услуг УК нужно обосновать. Основаниями для досрочного расторжения договора могут быть признанны следующие действия со стороны УК:

не выполняла работы по обслуживанию дома;
не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
не предоставляла гражданам интересующую их информацию.

Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.

Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.

Во всех остальных случаях, согласно ст.162 ЖК РФ , наличие оснований придется доказывать, чаще всего в суде.

Документы

Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:

Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
Копии актов проверок деятельности УК.
Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.

Уведомление

В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья , на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.

Если в МКД есть неприватизированные квартиры, на собрание обязательно приглашается представитель городской администрации.

Ведь в таком случае, собственником жилья является муниципалитет.

В уведомлении указывается повестка дня — вопрос о выборе новой управляющей компании или иного способа управления.

Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.

О принятом на собрании решении собственников необходимо уведомить и саму УК. В уведомлении необходимо опираться на действующее законодательство — ст.162 ЖК РФ , п.п. 8.1 и 8.2 ст.450 ГК РФ .

Справка! В уведомлении обязательно указываются основания принятого решения: постановление суда, решение общего собрания и т.д.

Доказательства

Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК . Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:

Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.

В качестве доказательств нарушений со стороны УК могут выступить:

копии обращений и жалоб жильцов;
акты проверок работы УК курирующими организациями;
акты, фиксирующие ненадлежащее выполнение УК обязанностей.

Подготовка и проведение собрания собственников

Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:

Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.

После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания . Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.

Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.

Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.

Что делать после принятия решения об отказе?

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.

Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией . Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Можно ли отказаться от УК одной квартирой?

Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.

Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.

В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.

Заключение

К тому же существует много подводных камней в действующем законодательстве, которые могут свести на нет все усилия.